73 Ursprünglicher Beitragsplan nach §§ 34/35 BauG
- Grundsätzlich kann auch eine Fläche in der Zone für öffentliche
Bauten mit Beiträgen belastet werden (Erw. 5.3.1. - 5.3.4.3.)
- Ist ein Sondervorteil bei Geltung der objektiven Methode zumindest
kurzfristig nicht realisierbar, sollen Zahlungserleichterungen (z.B.
Stundung) gewährt werden (Erw. 5.4.1. - 5.4.3.)
Aus dem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom
6. Dezember 2006 in Sachen P.-Stiftung gegen Einwohnergemeinde B.
5.3.1. Es ist nachstehend zu prüfen, ob unter den gegebenen
Umständen ein wirtschaftlicher Sondervorteil eingetreten ist.
5.3.2. Die Parzelle 339 der Beschwerdeführerin umfasst eine
Fläche von insgesamt 414'629 m2, wovon für den Strassenausbau
unter Berücksichtigung einer Neuzuweisung von 24 m2 per Saldo 60
m2 abzutreten sind (vgl. Landerwerbs- und Enteignungstabelle vom
3. März 2003, in: VB 9 im Verfahren EB.2003.50023). Das Grund-
stück ist vollständig der Spezialzone N. zugeordnet, welche gemäss
§ 6 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) vom 23. Mai 1997 die
Errichtung von drei Vollgeschossen gestattet. Im Weiteren wird die
Spezialzone N. in § 14 BNO wie folgt umschrieben:
"1 Die Spezialzone SN umfasst das Areal des (...) (Stiftung).
Zugelassen sind alle mit dem Stiftungszweck verbundenen Nutzun-
gen wie Heimerziehung, Berufsbildung, Landwirtschaft, Gartenbau
und Gewerbebetriebe und die dafür erforderlichen Bauten und Anla-
gen.
2 Die Bauten und Anlagen müssen sich einwandfrei in die
bauliche und landschaftliche Umgebung einpassen. Mit dem Bauge-
such ist ein Umgebungsplan einzureichen."
Eigentümerin der Parzelle 339 ist, wie bereits dargelegt, die P.-
stiftung, eine privatrechtlich Stiftung mit folgenden im Handelsregis-
ter eingetragenen Zwecken: "Erziehung und Berufsbildung von Ju-
gendlichen, für die sich besondere pädagogisch-therapeutische Mass-
nahmen als notwendig erweisen, mit dem Ziel sozialer und berufli-
cher Integration; Betrieb der Wohn- und Ausbildungsstätte für Ju-
gendliche (...)"
5.3.3. Vorweg ist festzuhalten, dass der Gesetzgeber im gelten-
den Baugesetz bezüglich der Erhebung von Beiträgen weder eine
Unterscheidung nach privaten und öffentlichen Grundstücken vorge-
nommen hat, noch nach Grundstücken, die einem privaten und sol-
chen, die einem öffentlichen Zweck dienen. Wie im Steuerrecht müs-
sen auch im Kausalabgaberecht die Ausnahmen von der Abgabe-
pflicht im Sinne des Legalitätsprinzips ausdrücklich normiert wer-
den. Hingegen kann sich bei Grundstücken öffentlich-rechtlicher
Körperschaften und Anstalten, aber auch bei privaten Institutionen,
die einen öffentlichen einen gemeinnützigen Zweck verfolgen,
die Frage nach einem ausnützbaren Sondervorteil stellen.
5.3.4.1. Grundsätzlich ist ein wirtschaftlicher Sondervorteil
dann zu bejahen, wenn der Vorteil objektiv betrachtet realisierbar ist.
Nicht erforderlich ist, dass der Vorteil auch effektiv realisiert wird.
Unerheblich ist auch, ob der Sondernutzen sofort erst zu einem
späteren Zeitpunkt realisiert werden kann. Bei noch nicht überbauten
Liegenschaften besteht der abzugeltende Sondervorteil in der Über-
baubarkeit und der damit verbundenen Wertsteigerung der Grund-
stücke (...).
5.3.4.2. Diese Realisierung der Wertvermehrung durch Verkauf
ist bei Grundstücken ausgeschlossen, die sich im Gemeingebrauch
befinden zum Verwaltungsvermögen gehören, wie z.B. Schul-
häuser, Spitäler, Verwaltungsgebäude, Kirchen, und infolge ihrer
Widmung dem rechtsgeschäftlichen Verkehr entzogen sind. Aller-
dings erfahren diese Grundstücke gleichwohl einen ausnützbaren
Sondervorteil angesichts der Tatsache, dass öffentliche Grundstücke
genauso wie private erschlossen sein müssen, bevor sie überbaut
werden können. Für Vorteile, welche dem Gemeinwesen zukommen,
können nicht die privaten Grundeigentümer zu Beitragsleistungen
herangezogen werden. Eine Gemeindeparzelle in der Zone für
öffentliche Bauten (Zone öB) ist daher in den Beitragsperimeter ein-
zubeziehen es ist der Gemeindeanteil entsprechend dem gestei-
gerten öffentlichen Interessen an der Benutzung der Anlage zu er-
höhen (SKE EB.2000.50027 vom 27. März 2001, Erw. 6.1.3.1.;
AGVE 1985, S. 170 f.; Vera Marantelli-Sonanini, Erschliessung von
Bauland, Bern 1997, S. 104; Armin Knecht, Grundeigentümerbei-
träge an Strassen im aargauischen Recht, Aarau 1975, S. 52; Bern-
hard Staehelin, Erschliessungsbeiträge, Diss., Diessenhofen 1980,
S. 158 f. mit weiteren Hinweisen).
5.3.4.3. Anders kann es sich verhalten, falls nicht eine Gemein-
deparzelle, sondern ein privates Grundstück in der Zone öB liegt. Es
rechtfertigt sich eine Beitragserhebung mithin nur, soweit der in der
Erschliessung liegende Vorteil für den betreffenden Privateigentümer
realisierbar ist. Dies trifft regelmässig dann zu, wenn es sich bei der
Eigentümerschaft des in der öffentlichen Zone gelegenen Grund-
stücks um die den öffentlichen Zweck verfolgende Eigentümerschaft
(Gemeinwesen entsprechend berechtigte Private) handelt
(vgl. etwa das Beispiel einer privaten Aktiengesellschaft, die als
Eigentümerin der Zone öB im öffentlichen Interesse Sonderabfall
entsorgt, in: Solothurnische Gerichtspraxis [SOG] 1991 Nr. 31). An-
sonsten ergibt sich aber für einen privaten Eigentümer in der Regel
kein realisierbarer Sondervorteil (Baurecht [BR] 2000, S. 20), weil
für sie eine dem öffentlichen Zweck entsprechende bauliche Nutzung
ausser Betracht fällt.
(...)
5.4.1. Entlang des R.weges liegt auf der Parzelle der Beschwer-
deführerin ein über 70 m breiter, unüberbauter Streifen. Diese Fläche
liegt innerhalb des Bauzonenplan-Perimeters. Auch die Entschädi-
gung von Fr. 350.- pro Quadratmeter im Rahmen der Landabtretung
für den Strassenbau (60 m2 x Fr. 350.-/m2 = Fr. 21'000.-) zeigt, dass
von einer Bauzone auszugehen ist. Tatsächlich ist eine Überbauung
im Rahmen der Zonenordnung zulässig, d.h. Bauten und Anlagen für
Heimerziehung, Berufsbildung, Landwirtschaft, Gartenbau und Ge-
werbebetriebe mit bis zu drei Vollgeschossen. Einer zukünftigen
Realisierung des Mehrwerts durch eine Überbauung steht zumindest
aus zonenrechtlicher Sicht nichts im Wege. Gleich wie bei Gemein-
deparzellen im Gemeingebrauch im Verwaltungsvermögen
(Erw. 5.3.4.2.) ist allerdings die Realisierung des Mehrwerts durch
einen Verkauf praktisch ausgeschlossen, würden einem Käufer doch
nur mit dem Stiftungszweck verbundene Nutzungen wie Heimer-
ziehung, Berufsbildung, Landwirtschaft, Gartenbau und in diesem
Zusammenhang stehende Gewerbebetriebe offen stehen. So betrach-
tet besteht tatsächlich ein Unterschied zu "gewöhnlichem" unüber-
bauten Bauland, das nach einer Erschliessung zu einem höheren
Preis verkauft mit einer höheren Hypothek beliehen werden
kann. Aus diesem Umstand kann jedoch nicht abgeleitet werden,
dass ein wirtschaftlicher Sondervorteil vollständig dahinfalle.
An der objektiven Methode zur Bestimmung des Sondervorteils
ist daher festzuhalten. Weil der Vorteil allenfalls nicht effektiv reali-
siert werden kann, die Beiträge aber dennoch fällig werden, führt
dies zwangsläufig zu Härtefällen. Diese lassen sich jedoch nicht
vermeiden, indem auf die subjektive Methode (auch Realisierungs-
prinzip genannt) abgestellt wird; denn dadurch wird eine Beitrags-
pflicht ausgeschlossen, obschon dem Grundstück ein realisierbarer
Sondervorteil erwächst. Vielmehr ist der subjektiven Situation des
Betroffenen im Rahmen des Vollzugs der Beitragsleistung Rechnung
zu tragen. Wer die Wertzunahme seines Grundstückes aus bestimm-
ten Gründen nicht ausnützen kann, soll einen Zahlungsaufschub
erhalten, entgeht jedoch der Beitragspflicht nicht (Armin Knecht,
Grundeigentümerbeiträge an Strassen im aargauischen Recht, Aarau
1975, S. 75 f.). Die Stundung eines Beitrages bedeutet nicht, dass
dieser im Beitragsplan zu streichen wäre; er kann lediglich trotz
Rechtskraft des Beitragsplans nicht eingezogen werden, solange die
Stundung gilt (AGVE 1980, S. 170).
5.4.2. Die Sach- und Rechtslage ist vergleichbar mit unüberbau-
ten, in der Bauzone liegenden Grundstückteilen, die dem bäuerlichen
Bodenrecht unterstehen. Es besteht gemäss § 35 Abs. 4 BauG ein
Rechtsanspruch auf Stundung für die auf diesen Flächen erhobenen
Beiträge. Eine Befreiung von der Beitragspflicht die Verneinung
eines wirtschaftlichen Sondervorteils ist auch in diesen Fällen nicht
vorgesehen. Ebenso ist darauf hinzuweisen, dass beispielsweise auch
einem Einfamilienhaus in einer Mehrfamilienhauszone trotz der
nicht vollständig beanspruchten Ausnützungsziffer ein Sondervorteil
aufgrund des Nutzungspotentials entsteht, unabhängig davon, ob
vom Grundeigentümer ein Aus- Neubau geplant ist nicht.
Auch hier entfällt nicht der objektiv realisierbare Sondervorteil, son-
dern es ist im Härtefall eine Stundung zu gewähren (vgl. Erich Zim-
merlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aa-
rau 1985, § 33 N 3 aBauG). Schon aus Gründen der Rechtsgleichheit
verbietet es sich, im vorliegenden Fall den Sondervorteil aufgrund
der subjektiven Methode, also in Berücksichtigung der subjektiven
Situation zu bestimmen, während in vergleichbaren Fällen kraft
Gesetzes und/oder herrschender Lehre und Praxis der Sondervorteil
nach objektiven Kriterien bestimmt wird und allenfalls aufgrund der
subjektiven Verhältnisse Zahlungserleichterungen gewährt werden.
5.4.3. Auch im Bundesgerichtsentscheid 1P.721/1999 vom
14. März 2000 (...) wird deutlich gesagt, dass für den Fall einer
künftigen intensiveren Überbauung die Erschliessungsbeiträge ohne
weiteres durch den entsprechenden Mehrwert kompensiert werden.
Nur unter Beibehaltung des Status quo hätte sich eine Beitragserhe-
bung als unverhältnismässig erweisen können. Dass und die
entsprechenden Beiträge zu leisten waren, stand noch nicht fest, wes-
halb es laut Bundesgericht Sache des Gemeinderates war, zu
die Kosten so festzulegen, dass für den Beschwerdeführer
keine Belastung entsteht. Dieser Entscheid lässt
genügend Raum, eine unverhältnismässige, möglicherweise den
Gewerbe- bzw. Heimbetrieb eines Grundeigentümers gefährdende
Belastung dadurch zu vermeiden, dass Zahlungserleichterungen ge-
währt werden. Ein Wechsel von der objektiven zur subjektiven Me-
thode der Beitragsbemessung lässt sich daraus nicht ableiten. Wich-
tig ist dagegen, dass die subjektive Situation bei der Beurteilung
einer Härtefall-Konstellation nach pflichtgemässem Ermessen
gebührend berücksichtigt und eine Unverhältnismässigkeit im Ein-
zelfall vermieden wird.
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